원수에게 권한다는 '지역주택조합'이란 어떤 것인가?

저렴하게 내 집을 마련하는 수단으로 주목받은 ‘지역 주택 조합’이 제 기능을 거의 못 하고 있다. 지역 주택 조합은 주민들이 직접 토지를 사들여 집을 짓는 조합인데, 그 비용이 저렴해 ‘반값 아파트’로도 불렸다. 청약 통장이 불필요한 일종의 아파트 공동 구매라고도 할 수 있겠다.

 

하지만 국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 2021년 7월까지 5년간 서울에서 조합을 설립한 지역주택조합 사업지는 19곳이지만, 착공한 사업지는 2곳에 불과했다. ‘조합이 토지 소유권을 95% 이상 확보해야 한다’는 사업 조건이 걸림돌이 되고 있다. ‘알박기’로 막판 토지 확보가 힘든 경우가 많아 공사 지연의 위험도 크다고 한다. 

 

더 큰 문제는 건설사가 사업 지연의 책임을 지는 분양과 달리, 지역 주택 조합은 조합원이 사업 주체라 그 책임을 고스란히 져야 하며 피해 보상도 따로 요구할 수 없다는 점이다.

 

                

 

    

 

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난이도 극상인 '지역주택조합'

 

 

      

토지주들이 사업주체가 되는 재건축, 재개발 조합 사업과 달리, 지역주택조합은 조합원의 자금을 모아 토지를 사들이고 인허가를 받아야 한다. 조합원 모집에 실패하거나 토지 확보가 제대로 되지 않으면 사업이 중간에 무산될 수 있다. 토지확보 비용이 늘어나 추가 비용이 늘어나는 것은 다반사이다. 일반 아파트는 분양가, 착공, 완공 등이 사전에 확정되지만, 조합주택은 사업일정과 분양가를 확정할 수 없는 구조이다.

    

각 구청 홈페이지에는 지역주택조합의 정보를 게시한다. 지역주택조합 정보를 제공하면서 “사업계획승인 이전 단계에 해당하는 지역주택조합 사업계획은 미확정된 사항으로 조합 가입 시, 모든 책임은 조합 가입자 본인에게 있음을 주의하시기 바랍니다”라는 안내문도 붙어 있다.

 

물론 무사히 토지를 확보 완공돼 입주한 사업장도 많지만, 문제는 성공할 사업장과 실패할 사업장을 일반인들이 사전에 구분할 수 없다는 것이다.

   

 

      

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토지를 확보하는 것부터가 '하늘의 별따기'

 

 

   

 

정부는 조합주택의 미비점을 보완하기 위해 2020년 7월 법을 강화했다. 조합주택은 조합원 모집, 조합 설립, 사업계획 승인 단계를 밟는다. 법 개정 전에는 제약이 없었던 조합원 모집이 사업지 면적 50% 이상의 토지사용권원(토지를 사용ㆍ점유할 수 있는 권리)을 확보한 후 해당 지자체에 조합원 모집 신고를 하고 조합원 모집 신고필증을 받아야만 가능해졌다.

 

조합 설립의 경우 과거에는 사업지 면적의 80%에 달하는 토지사용권원을 확보하면 가능했지만 법 개정으로 80%의 토지사용권원뿐만 아니라 15%의 토지 소유권도 확보해야 한다.

 

조합원 모집이 순조롭게 이뤄져도 지자체가 사업을 승인하는 기준은 토지소유권을 95% 확보하는 것을 요구하고 있다. 그래서 토지소유권 95%를 확보하지 못하면 사업이 계속 지연될 수 있다. 90%이상의 토지를 확보한 경우라고 해도 터무니없이 땅값을 요구하는 이른바 알박기’로 나머지 땅을 확보하지 못하는 경우도 있다. 이 과정에서 추가부담금이 눈덩이처럼 늘어나고 사업이 지연될 수 있는 것이다.

   

 

   

 

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그 밖에도 따져야 할 리스크가 너무 많다

 

   

    

사람들은 '지역주택조합 사업'을 일반 아파트 분양과 착각하는 경우가 많다.

 

일반 아파트는 분양사와 계약을 하면 분양가가 확정되고 사업이 지연되면 건설사가 책임을 져야 하고 시행사나 건설사가 부도를 내면 주택분양보증을 통해 완공된다.

 

반면 조합주택은 조합원이 조합운영의 책임과 권한을 함께 갖는다. 조합원이 사업주체이기 때문에 토지확보 지연 등 사업 진행이 늦어지는데 따른 피해보상을 요구할 수 없다. 중도 탈퇴도 쉽지 않다. 납부한 돈의 상당 부분이 용역비 등으로 사용됐기 때문이다.

 

게다가 의결권 확보를 위해 유령 조합원을 만들고, 토지사용허가 문서를 위조하는 불법행위가 벌어져도 일반 사람들은 이를 알 방법이 없다. '돼지머리 조합원'이라 불리는 위장 조합원을 만들어 일부 세력이 조합 운영을 좌지우지하는 사례도 있다.

 

지역주택 조합은 보통 일정 자격요건을 갖춘 업무대행사를 통해 추진한다. 조합원, 조합 집행부, 대행사, 시공사간의 갈등이 벌어지면서 소송전이 펼쳐지기도 한다.

    

 

     

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제도 폐지까지 고려할 때

 

 

     

 

‘서울 역세권 대단지 아파트, 평당 1000만원대 마지막 찬스’란 현수막을 길거리에서 종종 볼 수 있다. 대부분이 지역 주택 조합 사업에 관한 것인데, 일반인들이 매우 혹할 수 있을 부분이다.

 

하지만 성공 가능성은 앞서 말했듯이 매우 희박하다. 토지와 건물을 미리 확보한 상태에서 시작하는 재개발, 재건축도 완공까지 평균 8~10년이 소요된다. 하물며 사업지 전체 토지의 95%를 확보해야 하는 이 사업은 성공이 더욱 어려울 수밖에 없다.

 

더구나 최근엔 정비 구역 내 일부 땅 주인이 ‘알박기’ 끝에 감정가액의 6배 수준의 보상금을 받는 사례가 나오면서 갈수록 땅 주인들의 법적 대응 수준이 높아지고 있고 향후 지역 주택 조합 사업의 성공 가능성은 더욱 희박해질 것이다. 향후 더 피해자가 발생하지 않도록 제도 폐지를 포함해 정부는 근본 대책을 마련해야 한다.

 

 

제도적 개선이 어렵다면
이 사업 방식을 폐기하는 것을
생각할 때이다