양도세 비과세 요건, "이 것만 알면 됩니다!"

부동산 양도세는 ‘양도 차익에 대해 부담해야 하는 세금’이다. 취득세, 보유세에 비해 세금 부담이 월등히 큰 편이다. 그런데 이렇게 부담이 큰 양도세를 한 푼도 안 내는 경우가 있다.

 

집이 있는 사람도, 내 집 마련을 고려 중인 경우도 반드시 미리 알아둬야 할 이것! ‘국민 절세법’이라고 불릴 만큼 잘 사용하면 큰 도움이 되는 제도이기도 하다. '양도세 비과세', 가장 중요하고 기본이 되는 2가지 사례를 알아보자.

 

      

      

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세대 기준 1 주택이면 비과세 완전 가능!

 

     

 

   

우선 법에서 왜 비과세란 큰 혜택을 주는지부터 이해해보자. 납세자야 좋겠지만 과세 당국 입장에선 면세가 손해니까 직관적으로는 이해하기 어렵다. 세법은 <실거주자의 주거 안정>을 위해 비과세 혜택을 주고 있다. 적어도 내 집 마련을 하는 데 있어 세법이 걸림돌이 돼선 안 된다는 것이다. 구체적 요건은 다음과 같다.

    

1) 거주자가
2) 세대를 기준으로
3) 주택을 보유하는 경우
4) 2년 이상 ‘보유’할 때 비과세 혜택 가능
5) 단, 취득 당시 조정대상지역에 위치해 있었다면 2년 이상 ‘거주’해야 함

    

사실 이게 전부다. 하지만 의외의 항목을 놓치기 쉬운데, 바로 1번 거주자만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 항목이다. 이 것은 '거주자는 해당 조정대상지역에서 거주해야 한다'는 그런 요건을 말하는 것이 아니다. '국내에 주소를 두거나 국내에 183일 이상 거소를 둔 개인이어야 한다'는 의미이다.

 

쉽게 말해, 대한민국을 주 거주지 생활 중인 개인을 말한다. 이와 반대로 거주자가 아닌 자는 ‘비거주자’로서 제 아무리 다른 요건들이 해당된다 하더라도 비과세를 받을 수 없다. (ex. 해외연수 등으로 장기출국한 경우 등)

 

또, 주택수는 ‘세대 기준’으로 1 주택을 보유해야 한다. 가령 부친, 모친, 자녀 1, 자녀 2 이렇게 4인 가족이 있다고 가정하자. 만약 부친 1 주택, 자녀 1이 1 주택을 보유 중인 경우라면, 자녀 1을 제외한 부친, 모친, 자녀 2 이렇게 3인이 주민등록표상 동거가족일 때 세대 기준 1 주택(부친 명의)이 될 수 있다.

  

       

 

         

 

주민등록표상으로는 3인 가족이지만
사실은 자녀1도 같이 사는
실질 4인 가족이라면 어떻게 될까?

 

    

 

      

이 경우, 외형(주민등록표상)은 3인 가족이지만, 실질은 4인 가족이고 주택수는 2 주택(부친+자녀 1)이니까 ‘1 주택’ 요건에 위배된다. 따라서 비과세를 받을 수 없다.

 

물론 과세 당국에서 모르고 넘어가는 경우도 있다. 그러나 최근엔 실제 따로 떨어져 살았는지를 소명 요청하는 경우가 많으니 유의해야 한다. 이때 과세 당국에서 요청하는 자료는 신용/교통 카드 사용 내역 등 예상할 수 있는 것 이상이 될 수 있으니 처음부터 실제 거주와 주민등록표를 일치시키는 게 바람직하다.

 

5번 요건의 경우 취득 당시 해당 주택 소재지가 조정대상지역에 있다면 해당 주택에서 ‘2년 이상 거주’를 해야 비과세가 가능하다. 실제 거주를 하라는 의미다.

 

그런데 이번 규제지역 해제로 서울·과천·성남(분당구·수정구)·광명·하남만 조정대상지역으로 남게 됐다. 따라서 ‘올해 11월 14일 오전 0시’를 기준으로 저 지역들 이외에 위치한 주택을 취득하면, 거주하지 않고 2년 보유만 하더라도 비과세를 받을 수 있게 됐다.

 

      

     

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2주택인데도 비과세가 가능한 경우

          

 

   

앞서 비과세는 실거주인 1 주택에 주는 혜택이라고 했다. 하지만 세법에선 실제 실거주와 비슷한 경우라면 그 취지를 고려해 여전히 비과세 혜택을 준다. 당연히 이를 잘 활용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있는 것이다. 어떤 경우가 그러할까?

 

     

우선 가장 기본적 사항부터 살펴보자. 어떤 사람이 A주택을 취득하고(2017년 6월) 이후 B주택을 취득했다면(2018년 7월), 2 주택인 다주택자이므로 앞서 살펴본 1 주택 비과세는 불가하다.

 

하지만 기존 A주택을 조만간 처분해 B주택만, 즉 1주택을 유지하려는 목적이라면 이야기가 달라진다. 세법에선 이렇게 부득이한 경우 ‘일시적으로’ 2 주택인 점을 고려해 아래 요건들만 갖추면 종전 주택인 A주택에 비과세 혜택을 준다.

 

1) A주택 취득 후 1년이 지나고 나서 B주택을 취득할 것(만약 1년 내 B주택을 취득하면 이는 투기 수요로 간주)

  

2) A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것 → 즉, 2년 이상 보유할 것(취득 당시 조정대상지역이라면 2년 이상 거주)

 

3) B주택 취득 후 ‘3년 이내’ A주택을 매도할 것 → 일정 기한 내 종전 주택을 처분해야 함. 만약 B주택 취득 당시 A주택과 B주택 모두 조정대상지역이면 3년이 아닌 2년 내 처분할 것(단, '22년 5월 10일 이후 양도분에 한함, 부동산 세법 개정)

 

즉, 1년 후 취득하고, 최소 2년 이상은 보유해야 하며, 3년 이내에는 종전 주택을 매도해야 한다.

 

     

 

 

        

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자주 묻고 실수하는 것들!

'이 것'만 꼭 기억하자

    

     

 

   

1) 신규 주택인 B주택 취득 때, 종전 A주택과 신규 B주택 모두 조정대상지역이라면?

     → A주택을 B주택 취득 후 2년 이내 처분해야 한다.

 

2) 신규 주택 취득 당시, A주택과 B주택 모두 조정대상지역이었다면 당장 B주택 전입 요건은 없다. 그러나 추후 B주택 비과세를 받으려면 2년 거주를 해야 한다. 취득 당시 조정대상지역이었기 때문이다.

 

3) B주택을 취득하는데, 둘 중 하나라도 비조정대상지역이 있다면 종전 A주택 처분 기한은 3년이 된다.

 

4) 다만, B주택 취득 당시 둘 다 조정대상지역이었거나 이후 둘 중 하나가 이번 규제지역 해제로 비조정이 됐다고 해서 종전 A주택 처분 기한이 3년으로 늘어나진 않는다. 취득 당시로 기준이 정해지는 것이지, 양도 당시로 변경되진 않는다.

       

 

          

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사실 일시적 2주택 비과세는 이외에도 혼인/봉양/상속 등 여러 가지가 있다. 또한 종전 주택이 있는 상태에서 조합원 입주권을 취득하는 경우 또는 주택 분양권을 취득하는 경우에도 그에 따라 비과세를 받는 방법이 따로 있다.

 

양도 차익이 1억일 때 양도세가 대략 2000만원 정도, 양도 차익이 5억원이라면 양도세는 대략 1.5억원~2억원 정도 나온다(모두 단독명의 가정). 양도세 비과세를 적용받을 수 있다면 세후 수익률을 크게 올릴 수 있다. 

 

     

세금을 내라고 하면
왠지 기분이 나쁘다

이상한 심보지만
기분이 나쁘다

그래서 세금을 아끼면
돈을 번 것처럼 기쁘다

그냥 기쁘다

             

 

2022.07.21 - [알아두면 쓸모 있는 이 세상 모든 경제 이야기] - 2022년 세제개편안과 주식시장, "마냥 싫은 세금! 조금 줄었나?"

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